Mit jelent a társasház jogalanyisága?

Dr. Korim Balázs / Jogi betekintés / November 22, 2017

A Társasházi törvény szabályozása értelmében a társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit – hangsúlyozta az Origónak a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Dr. Korim Balázs kifejtette: a társasházközösség az életviszonyok tekintetében léphet fel önállóan, mikor tud részt venni saját neve alatt a különböző életviszonyokban, s melyek azok a helyzetek, amikor nem az egyes tulajdonostársakkal szemben, hanem magával a társasházközösséggel szemben kell fellépnünk jogaink érvényesítése érdekében.

A hatályos hazai jogi szabályozás több esetben ruház fel jogalanyisággal az emberen túlmenően valamely entitást, ezáltal meghatározott élethelyzetek tekintetében önálló cselekvési lehetőséget biztosítva számára. Természetesen e jogalanyiság sosem lehet olyan mértékben teljes, mint valamely ember jogalanyisága, de a mindennapi (gazdasági)élet szempontjából igenis komoly jelentősége van e tényezőnek.

Ezen elkülönült jogalanyisággal felruházott entitások közül az egyik a Társasházi törvény által nevesített társasházközösség – mutatott rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Jogok és kötelezettségek

A Társasházi törvény szabályozása értelmében a társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit.

Mint az embertől különböző jogalanyok esetében ez általános, a társasházközösség részére biztosított jogalanyiság korlátozott, nem teljes körű. Maga a Társasházi törvény jelöli ki e jogalanyiság határait, amikor lefekteti, hogy az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során szerezhet jogokat és kötelezettségeket a társasházközösség.

E körnek a pontos meghatározását a jogalkotó nem végezte el, így e kategóriákat tartalommal a bírói gyakorlat töltötte és tölti meg. Miként arra a Társasházi törvény magyarázata (dr. Horváth Gyula: Kommentár a társasházi törvényhez) utal, „a társasház korlátozott jogalanyisága az olyan igények érvényesítésére terjed ki, amelyek arra irányulnak, hogy a társasházközösséget alkotó tulajdonostársak jogvédelmet kapjanak a társasháztulajdonú ingatlan háborítatlan használat és birtoklása végett".

Ezen túlmenően ezen elkülönült jogalanyiság lehetővé teszi, hogy a társasházközösség, mint olyan, szerződéses jogviszonyokban félként szerepeljen, érdekeinek védelmében perelhessen, s adott esetben perelhető legyen.

A perbeli cselekvőképesség a Társasházi törvény alapján a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A közös képviselő (intézőbizottság elnöke) az, aki jogosult és köteles is egyben a társasházközösséget harmadik személyek, hatóságok előtt képviselni, a társasházközösség nevében főszabály szerint aláírni.

Bírósági döntések a témakörben

Annak érdekében, hogy megértsük, hogy e korlátozott jogalanyiság miként jelenik meg a gyakorlatban, álljon itt néhány bírósági döntés a témában – szemléltette dr. Korim Balázs.

Az eljáró bírói fórum kimondta, hogy a közös tulajdonban és használatban álló épületrészek hibái miatt az igények érvényesítése során a társasház tagjai nem külön-külön, hanem a tulajdonközösség tagjaiként a többi taggal együtt – együttes jogosultakként – léphetnek fel a kötelezettel szemben.

A társasház tulajdonostársainak közössége – az általa viselt közös név alatt – jogosult a közös tulajdonban álló épületrészek hibás teljesítéséből eredő szavatossági, jótállási vagy kártérítési igények érvényesítésére. Az érvényesíthető igények kapcsán kiemelendő, hogy a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a társasház perbeli jogképességgel nem rendelkezik.

Személyiségi jogoknak alanya nem lehet, személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a társasházközösség fél nem lehet. A károsodási viszonyok esetében, a közös tulajdonú épületrészek működtetésével oki összefüggésben keletkezett károkért a társasházközösség tartozik felelősséggel és ő kerül jogviszonyba a károsulttal.

Ez megfelelően irányadó abban az esetben is, ha a kár valamelyik tulajdonostárs külön tulajdonában álló épületrészekben keletkezett. Ugyancsak a társasházközösség felelősségét kell megállapítani az épületről lehulló elemek által okozott kár megtérítése iránti perben.

A tulajdonostársakat a társasházközösséghez képest mögöttes felelősség terheli, melynek értelmében a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

Elsődlegesen tehát mindig a társasházközösség köteles helytállni, az egyes tulajdonostársak tulajdoni hányaduknak megfelelő arányban csak ezt követően, a kezességi szabályok szerint kötelesek helytállni, amennyiben a társasházközösség nem tesz eleget e kötelezettségének.

Fontos tehát látnunk, hogy a társasházközösség, mint elkülönült jogalany mely életviszonyok tekintetében léphet fel önállóan, mikor tud részt venni saját neve alatt a különböző életviszonyokban, s melyek azok a helyzetek, amikor nem az egyes tulajdonostársakkal szemben, hanem magával a társasházközösséggel szemben kell fellépnünk jogaink érvényesítése érdekében – tanácsolta végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Cikk megosztása

Megosztás Facebook-onMegosztás LinkedIn-en

Feliratkozás

Hírlevél feliratkozásRSS feliratkozás

© Barkassy Grünfeld Law Firm 2015 | created by: pixelephant