Mire figyeljen a bérbeadó, hogy nyugodtan alhasson?

Dr. Korim Balázs / Jogi betekintés / May 05, 2016

Az elmúlt időszakban kifejezett élénkülést figyelhetünk meg a bérleti piacon, amely nem csupán a bérleti díjak szignifikáns megemelkedésén, hanem a megkötött tranzakciók számán is megmutatkozik. Márpedig minél több bérleti jogviszony jön létre, annál nagyobb az esélye és magasabb az előfordulása a különböző vitás helyzeteknek, melyek legkönnyebben egy jól megfogalmazott, a szükséges elemekre kiterjedő bérleti szerződés útján előzhetők meg, illetve kezelhetők hatékonyan. A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője a viták egyik leggyakoribb forrása kapcsán ad felvilágosítást írásában.

Írásbeliség, mint alapvető követelmény

A Lakástörvény rendelkezése értelmében a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Túl azon, hogy törvényi követelményről van szó, az írásbeliség azért is nagyon fontos, mert a megnyugtató és kölcsönösen egyeztetett feltételek rögzítése adja a nyugodt jogviszony gerincét. A bérleti szerződés számos részletszabályt tartalmaz, amelyek vonatkozásában a felek megállapodása szükséges, a jelen írás keretében pedig a bérleti díj megfizetésének szabályozásával és a teljesítés elmaradásának jogkövetkezményeivel foglalkozunk. A feleknek meg kell állapodniuk a bérleti díj összegéről és megfizetésének ütemezéséről. Amennyiben ezen utóbbi elemben nem születik konszenzus, úgy a Lakástörvény vonatkozó rendelkezése fogja szabályozni a kérdést és a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

„Kaució”

A felek megállapodhatnak, hogy a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, azaz ahogy a köznyelvben elterjedt, kauciót. A kaució jogi természetét tekintve óvadék, melynek kapcsán javasolt kikötni a szerződésben, hogy a bérleti díjat csak a bérbeadó engedélyével lehessen a kaucióval szemben beszámítani, így kerülendő el, hogy a jogviszony megszűnésekor már ne maradjon keret a potenciális károsodások fedezésére, továbbá mindenképpen rendezni kell az esetlegesen felhasznált kaució feltöltésének szabályait is.

Törvényes zálogjog

A Ptk. értelmében az ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti meg a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. E zálogjoga alapján a bérbeadó megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását, ha pedig ennek ellenére a bérlő a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja e zálogjoggal terhelt dolgokat és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda portálja

A szerződés felmondásának joga

A bérleti szerződés alapvető eleme kell, hogy legyen a különböző felmondási okok meghatározása, különös tekintettel az azonnali hatályú felmondást megalapozó szerződésszegési esetekre. A Lakástörvény értelmében, ha a bérlő lakbért nem fizeti meg határidőben, a bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet. A szerződést pedig az adott hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére lehet felmondani.

Az ingatlan kiürítése

A szerződés felmondása ugyanakkor még nem garancia a nem fizető bérlővel kapcsolatos fejfájások végleges rendeződésére, időben kell gondolnunk ugyanis az ingatlan kiürítésének kérdésére is. A legbiztosabb megoldást a szerződés és a megfelelő kötelezettségvállalásra vonatkozó nyilatkozatok közokiratba foglalása nyújtja, mely közvetlen végrehajthatóságot biztosít, így téve lehetővé a meg nem fizetett bérleti díjak gyors érvényesítését, illetve az ingatlan kiürítésének a lehető legzökkenőmenetesebb lefolytatását. Természetesen a közjegyzői okiratba foglalás bizonyos költségeket ró a bérbeadóra, mely mérlegelés tárgyává teheti igénybevételét, ugyanakkor az általa biztosított nyugalom és az esetleges későbbi jogviták gyors rendezésének lehetősége mindenképpen megéri ezt a többletráfordítást.

***

A képek forrása innen és innen.

Cikk megosztása

Megosztás Facebook-onMegosztás LinkedIn-en

Feliratkozás

Hírlevél feliratkozásRSS feliratkozás

© Barkassy Grünfeld Law Firm 2015 | created by: pixelephant