Jogi megoldások a társasház-projekteket érintő legfőbb kérdésekre

Dr. Barkassy-Grünfeld Loránd / Jogi betekintés / May 14, 2016

Magyarországon a lakóingatlanok száma éves átlagban 21.045 darabbal nőtt az elmúlt öt évben, amely összesen 105.223 darab új lakóingatlant jelent a lakáspiacon. Ezek a számok elmaradnak a piac és a Kormány várakozásaitól is, ezért sokan bővülést remélnek a folyamatosan megújuló lakásprogramoktól. Szakemberek szerint az áfacsökkentés, a családi otthonteremtési kedvezmény, az egyszerűsített engedélyezési eljárás, és a nemzeti otthonteremtési közösségek bevezetésének együttes hatása élénkülést hozhat az építőiparban és a lakáspiacon egyaránt. A várható bővülés természetesen érinteni fogja a társasház építési projekteket. Ezen építési projekteknek számos jogi aspektusa van, egyes jogi kérdések azonban gyakran nem kerülnek megnyugtatóan rendezésre. A bővülő piacon ez még égetőbb problémát jelent, amelyre adekvát választ kell adni.

A társasház építési projektekkel kapcsolatban felmerülő jellemző jogi kérdések

Az új lakások túlnyomó többsége társasházi lakás. Gyakori jelenség, hogy a társasház építésére a beruházók projektcéget hoznak létre, amely nem feltétlenül tulajdonosa a beépítésre szánt teleknek. A beruházók ilyenkor tehát egy idegen telekre, vagyis más tulajdonában álló ingatlanra építenek. Ilyenkor szükséges rendezni a tulajdonviszonyokat és a használat jogát az épület és a projekt-terület vonatkozásában egyaránt. Egy másik, szintén a társasházakra jellemző jogi probléma a teremgarázsok használati joga, tulajdonviszonyai és értékesítésük körüli nehézségek.

Az épület és az építési telek tulajdoni viszonyainak és használati jogának rendezése

Amennyiben tehát a projekt-terület tulajdonosa és a felülépítmény tulajdonosa különböző személyek, olyan jogi helyzet állhat elő, amely megfelelő rendezés nélkül a felek között komoly jogvitákat válthat ki. A Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezése szerint az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodtak meg – a földtulajdonost illeti meg. A Polgári Törvénykönyv lehetőséget biztosít arra, hogy a föld és a rajta álló épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként kerüljön bejegyzésre.

Amennyiben az építési telken valamilyen oknál fogva a beruházók nem szereznek tulajdonjogot, külön szerződésben kell a projekt-terület tulajdonosával megállapodniuk abban, hogy a felülépítmény külön ingatlanként a beruházó tulajdonába kerül. A szerződésben célszerű előre szabályozni az építkezéshez óhatatlanul szükséges földhasználati jogot, amelyet be is kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A törvény a társasházak esetében előírja, hogy amennyiben a földrészlet, amelyen az épület áll nem tartozik a társasházi közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg. Ez a törvényes földhasználati jog esete, amely azonban nyitva hagy további kérdéseket, amelyeket a fent említett ráépítési megállapodásban érdemes rendezni. Azt a szerződést, amely az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket rögzíti, szintén fel kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, különben az harmadik személlyel szemben nem hatályos.

A társasházi lakások értékesítésekor a vevők a lakástulajdon megszerzésével a beruházó helyébe lépve szintén földhasználati jogosultakká válnak. A földhasználati jog terjedelme alapvetően az épület alapterületéhez igazodik, de azon földrészletre is kiterjed, amely használata szükséges az épület megközelítéséhez és karbantartásához. A földhasználati jog terjedelme szintén bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, így mindenki számára megismerhetővé válnak az úgynevezett használati telekhatárok.

A projekt-terület forgalomképességét az természetesen nem korlátozza, hogy az épület, vagy lakások tulajdonosait az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett földhasználati jog illeti meg. Ugyanakkor az is valószínű, hogy egy ilyen földhasználati joggal terhelt ingatlanra nehezen akadna vevő, így a projekt-terület tulajdonosának érdemes megfontolnia azt, hogy a telket megfelelő hányadokra bontva a lakások tulajdonosainak adja el, és a lakás tulajdonosok a lakásuk alapterületének az összes lakás együttes alapterületéhez igazodó arányában szereznek tulajdonjogot. Az építési telek tulajdonosa és a társasház-projekt beruházója, illetve a lakások majdani tulajdonosai közötti szerződés – valamennyi fél jogos érdekeinek megfelelő védelme és az esetleges jogviták elkerülése céljából – gondos jogi előkészítést igényel.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda ügyfélközpontja

A teremgarázs sajátos jogi helyzete és az ezzel kapcsolatban felmerülő problémák

Az új társasházak építése teremgarázs vagy parkoló egyidejű létesítése nélkül szinte már elképzelhetetlen, hisz ez a lakástulajdonosoknak elemi szükséglete. Kiemelt jelentőségük ellenére a garázs beállóhelyek tulajdonjoga, használati joga sokszor rendezetlen, amely szintén jogvitákhoz vezethet. Gyakori jelenség ugyanis, hogy a teremgarázs nem külön tulajdonba tartozik, így az osztatlan közös tulajdonnak tekinthető. A társasházi közös tulajdont illetően a szervezeti és működési szabályzatban foglaltak és a közgyűlés döntése az irányadó. Ez olyan jogi helyzetet eredményez, amely kiszolgáltatja az adott beállóhely használóját a tulajdonosközösség szeszélyeinek.

Következésképpen a beruházó részéről érdemes a teremgarázst külön tulajdonban megtartani, majd a lakások leendő tulajdonosai számára a beállóhelyeket a beruházó, mint tulajdonos bérbe adhatja, vagy azokon használati, haszonélvezeti jogot, vagy akár az adott lakás, mint önálló ingatlan javára szolgalmat alapíthat. Mind a haszonélvezet és használati jog, mind a szolgalom bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, méghozzá a használat területi hatályának vázrajzon való külön megjelölésével. Látható tehát, hogy több jogi megoldás is létezik, annyit azonban mindenképpen kiemelhetünk, hogy mindaddig nincs megnyugtatóan biztosítva a lakáshoz tartozó beállóhely kizárólagos használati joga, amíg a beállóhely használata – valamelyik fent említett jogcímen – nem kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

***

A képek forrása: innen és innen.

Cikk megosztása

Megosztás Facebook-onMegosztás LinkedIn-en

Feliratkozás

Hírlevél feliratkozásRSS feliratkozás

© Barkassy Grünfeld Law Firm 2015 | created by: pixelephant