Az eladónak is kell fizetni lakásvásárláskor? Adóügyi gyorstalpaló

Dr. Korim Balázs / Jogi betekintés / July 02, 2016

Korábbi írásunkban a lakásvásárlás során felmerülő adózási és illetékkérdések kapcsán elsősorban az illetékfizetési kötelezettséget fejtettük ki, ám legalább ilyen fontos, és az eladók esetében az élénkülő ingatlanpiac következtében manapság gyakran felmerülő aspektus a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség. Nagyon leegyszerűsítve ugyanis, ha drágábban sikerül eladnunk az ingatlanunkat, mint ahogy vettük azt, úgy elképzelhető, hogy adófizetési kötelezettségünk keletkezik. Vizsgáljuk meg a részleteket.

A bevétel

Az adófizetési kötelezettség alapjául szolgáló jövedelem megállapítása során a kiindulási pont annak a bevételnek a meghatározása, amely az ingatlan értékesítéséből származik. A személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében ingatlan átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. E tekintetben nincsen jelentősége annak sem, hogy a vevő a vételárat adott esetben részletekben fizeti meg, hiszen a törvény vonatkozó rendelkezése alapján a tranzakcióból származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az értéknövelő beruházások és az átruházással kapcsolatos kiadások

Az így megállapított bevételt ugyanakkor a törvényben meghatározott elemekkel csökkenteni kell a jövedelem megállapítása érdekében. Így levonandó a bevételből az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások és az átruházással kapcsolatos kiadások, mely tételeket számlával kell igazolni. (1)

Magánszemélyek egymás közötti ingatlan adásvételi tranzakciója esetében a megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés szerinti érték, azaz praktikusan a vételár. Értéknövelő beruházás az ingó, ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Az „ötéves szabály”

A személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében lakás átruházása esetén a jövedelem a fentiekben számított összeg:

– 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,

– 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,

– 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,

– 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,

– 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Ebből következően tehát, amennyiben idén vásárolunk egy 2011. évben vagy azt megelőzően szerzett lakást vagy lakóházat, úgy már nem is kell adóköteles jövedelem keletkezésével számolnunk és ebből kifolyólag személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk sem merül fel.

Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Az adó mértéke, valamint az adókötelezettség teljesítése

A számított jövedelem után fizetendő adó mértéke a fentiek szerint meghatározandó adóalap 15 százaléka. Az ingatlan átruházásából származó jövedelem után az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie, azaz egy 2016. évben történt adásvétel esetén 2017. májusában.

Egy példa

Tegyük fel, hogy 2013-ban 15.000.000,- Ft-ért vásároltunk egy lakást, melyet most 20.000.000,- Ft-ért adunk el. Tegyük fel továbbá, hogy időközben 2.000.000,- Ft összegben eszközöltünk az ingatlanon értéknövelő beruházásokat és 500.000,- Ft-ot tettek ki a jelen átruházással kapcsolatos kiadásaink.

Bevételünk tehát 20.000.000,- Ft volt, míg költségeink 17.500.000,- Ft-ra rúgtak, így a különbözet számított összege 2.500.000, -Ft, s mivel a szerzés éve 2013. volt, így az adóköteles jövedelmünk a számított jövedelem 60%-a, tehát 1.500.000,- Ft, a fizetendő adó pedig ez utóbbi összeg 15%-a, azaz 225.000,- Ft.

***

A képek forrása innen és innen.

(1) NAV tájékoztató – Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásból származó jövedelmek 2016. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

Cikk megosztása

Megosztás Facebook-onMegosztás LinkedIn-en

Feliratkozás

Hírlevél feliratkozásRSS feliratkozás

© Barkassy Grünfeld Law Firm 2015 | created by: pixelephant