Adásvétel energetikai tanúsítvány nélkül

Dr. Hidasi Gábor / Jogi betekintés / November 27, 2015

Vajon követ-e el szabálytalanságot az ügyvéd, ha annak ellenére szerkeszti meg a szerződést, hogy a jogszabályról adott tájékoztatása után a vevő vagy bérlő nem ad okiratba foglalásra alkalmas, értelmes választ az energetikai tanúsítvány átvételével kapcsolatosan feltett ügyvédi kérdésre.

Dr. Hidasi Gábor

Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008.(VI.30.)Korm. rendelet 3.§ (3) bekezdése szerint épületnek vagy önálló rendeltetési egységének ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása vagy bérbeadása tárgyában készült szerződésnek tartalmaznia kell azt, hogy az adott ingatlanra vonatkozóan kell-e energetikai tanúsítványt készíteni. Ha pedig kell, a szerződésben fel kell tüntetni a tanúsítvány azonosító kódját, és a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól vagy a bérbeadótól átvette-e.

Vajon követ-e el szabálytalanságot az ügyvéd, ha annak ellenére szerkeszti meg a szerződést, hogy a jogszabályról adott tájékoztatása után a vevő vagy bérlő nem ad okiratba foglalásra alkalmas, értelmes választ az energetikai tanúsítvány átvételével kapcsolatosan feltett ügyvédi kérdésre. Szabálytalanságon pedig azt értem, hogy az ügyvéd mindezek ellenére nem tagadja meg az okirat megszerkesztését, vagy azt a fen írt jogszabály elvárásait sértően, hiányosan szerkeszti meg.

„Az ügyvéd köteles a közreműködést megtagadni, ha

a) a fél a személyazonosságának megállapításához nem szolgáltat adatot,

b) a fél nem tud bemutatni érvényes igazolványt, vagy

c) az ellenőrzés során azt állapítja meg, hogy az igazolvány elvesztését, ellopását vagy megsemmisülését bejelentették és megtalálásának vagy megkerülésének ténye nincs nyilvántartva.”

Ennek tükrében nyilvánvaló, hogy nem szabálytalan, ha az ügyvéd nem tagadja meg a közreműködést, tehát az okirat megszerkesztését.

A kép forrása: http://files.zoldkartya.webnode.hu/200000008-e88feea836/energetikai%20tanusitas.jpg

Ha az okirat az említett okból hiányos, akkor nyilvánvalóan szabálytalan is, de ez nem járhat fegyelmi felelősséggel. Az ügyvédi szabályszegés ugyanis nem volt vétkes (Üt. 37.§) hiszen a vevő vagy a bérlő nem szolgáltatott adatot, nem volt olyan szerződéses nyilatkozata, amit a szerződésbe lehetett volna foglalni. Az adott körülmények között, és éppen ezért az ügyvéd a megbízók (szerződő felek) irányában sem tartozik kárfelelősséggel, hiszen őt, mint megbízottat a megbízók a tájékoztatás ellenére sem látták el megfelelő információval illetve utasítással, az ügyvéd magatartása nem felróható.

Az energetikai tanúsítványra vonatkozó előírt szerződéses tartalom az ingatlan bérletéről és tulajdonjoga ellenérték fejében történő megszerzéséről szóló szerződésnek nem érvényességi kelléke, tehát nem érvénytelen például az az ingatlan bérleti vagy adásvételi szerződés, ami nem tartalmazza a fentieket. Azért nem érvénytelen, mert az ilyen hiányban szenvedő szerződésre nem igaz, hogy alaki hibában szenved; nem igaz, hogy szerződéses akarati hibában szenved és az sem igaz, hogy jogszabályba ütközik, vagy jogszabály megkerülésével kötötték. Az utóbbiak a semmisségi okok, melyek a „Célzott joghatás hibája” c. fejezetben „Tilos szerződés” címmel foglalnak helyet a Ptk-ban (6:95.§). Nyilván senki sem gondolhatja komolyan, hogy egy minden szempontból hibátlan alakú és hibátlan ügyleti akaratokat tartalmazó ingatlan adásvételi szerződés által megcélzott joghatás (a tulajdonjog átruházása) azért hibás, és e szerződés azért tilos, mert a felek nem tettek megfelelő nyilatkozatokat az energetikai tanúsítványra, vagy ha tettek, az ügyvéd elmulasztotta ezek okiratba foglalását. Általánosítható, hogy ha az adott tartalmat jogszabály teszi kötelezővé, a hiányos szerződés jogellenes, de ez nem feltétlenül okoz semmisséget illetve érvénytelenséget. A semmisséghez ugyanis a Ptk-ban írt többlettényállás, a megcélzott joghatásban rejlő hiba is kell. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés célja, tehát megcélzott joghatása nem az energetikai tanúsítvány átadása és átvétele, tehát az ebben a körben keletkezett bármilyen hiba nem azonosítható a megcélzott joghatás hibájával.

Az ügyvéd szabályszegést követ el, ha elmulasztja az említett kormányrendelet alkalmazását, de ezzel semmilyen joghátrányt nem okoz, ha a szerződés egyébként érvényes és alkalmas a megcélzott joghatás elérésére. Igaz ez már csak azért is, mert ha mégis érvénytelenség lenne az elsődleges jogkövetkezmény, a Ptk. 6:111. § (1) bekezdése szerint „A szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik, ha az érvénytelenségi okot a felek utólag kiküszöbölik, vagy annak más okból való megszűnése esetén a szerződési akaratukat megerősítik. (2) Az érvénytelen szerződés érvényessé válása esetén a szerződő felek úgy kötelesek egymásnak teljesíteni és az érvényessé válást követő szerződésszegésért úgy felelnek, mintha a szerződés megkötésétől fogva érvényes lett volna. (3) Ha a felek az érvénytelenségi okot utólag kiküszöbölik, és abban állapodnak meg, hogy a szerződés a jövőre nézve válik érvényessé, az addigi teljesítéseket az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazásával kell rendezni.”

Kérdés, hogy ellejegyezhető-e az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos hiányosságban szenvedő szerződés. E körben az Üt. 27.§ (1) bek. a) pontja okoz fejtőrést, mert az ellenjegyzés a jogszabályoknak való megfelelés tanúsítása is. Ha a szerződés nem felel meg a kógens jogszabályoknak, és ezért minősül hiányosnak, nem ellenjegyezhető. Ha az ügyvéd igazolható módon erről is ad tájékoztatást, és nem csak a kormányrendelet által előírtakról, hiszem, hogy a felek nem adnak „elutasító választ”, vagy ha mégis, ügyleti akaratuk komolytalan. Egyébként az, hogy egy okirat ellenjegyzésre nem alkalmas, még nem feltétlenül jelenti azt, hogy az ügyvéd meg sem szerkesztheti. Itt is hivatkozom a közreműködés megtagadásának szabályaira.

Fontos:

Az energetikai tanúsítvány átadása a vevő vagy bérlő részére nem kötelező

a) az önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű épületre;

b) az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épületre;

c) a legfeljebb 2 évi használatra szánt felvonulási épületre, fólia- vagy sátorszerkezetre;

d) hitéleti célra használt épületre;

e) a nem lakás céljára használt alacsony energiaigényű olyan mezőgazdasági épületre, amelyben a levegő hőmérséklete a fűtési rendszer üzemideje alatt nem haladja meg a 12 °C-ot vagy négy hónapnál rövidebb ideig kerül fűtésre és két hónapnál rövidebb ideig kerül hűtésre.

a) a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén;

b) ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt;

c) a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény hatálya alá tartozó tulajdonosváltás és bérbeadás esetén;

b) a tanúsítvánnyal rendelkező 500 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű közhasználatú, kereskedelmi, szolgáltató és raktár, közösségi szórakoztató vagy kulturális rendeltetésű épület esetében.

Cikk megosztása

Megosztás Facebook-onMegosztás LinkedIn-en

Feliratkozás

Hírlevél feliratkozásRSS feliratkozás

© Barkassy Grünfeld Law Firm 2015 | created by: pixelephant